Договор дарения: оформление по ГК РФ

Каждый собственник вправе распоряжаться своей собственностью так, как ему угодно: подарить, продать, сдать в аренду, завещать, заложить и так далее. В случае с дарением речь идёт о безвозмездном отчуждении имущества и передаче права на него другому лицу. Большинство таких сделок совершаются между родственниками, некоторые из них обязательно нужно оформлять в письменном виде. 
В статье рассмотрим, какие бывают виды дарственной на квартиру, дом, участок, в чём их особенности и как вообще выглядит процедура дарения.

Чтобы подарить кому-либо недвижимость, надо сначала оформить сделку на бумаге. Для этого две стороны — даритель и одаряемый — заключают договор, где чётко прописывают все условия сделки. Правила составления документа описаны в ст 572 ГК РФ: дар всегда передаётся безвозмездно, при жизни собственника и с согласия одаряемого.

Стороны договора дарения - даритель и одаряемый.

Предмет договора дарения - любое имущество, которое будет передано одаряемому дарителем.

Если выяснится, что за передачу имущества были выплачены деньги, такая сделка признаётся мнимой или притворной, ведь одно из главных условий дарения - именно безвозмездная передача имущества. 

Если в договоре будет предусмотрено, что одаряемый получит объект после смерти собственника, то сделка считается ничтожной: в этом случае по закону применяются правила ГК о наследовании. 

Чтобы договор дарения недвижимости вступил в законную силу, сторонам недостаточно его просто подписать — сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре (218 ФЗ). Причём процедура проводится не для того, чтобы поставить на учёт договор, она нужна для регистрации перехода права собственности на недвижимость. Другими словами, собственник ещё при жизни отказывается от своего имущества в пользу другого лица, и это нужно зарегистрировать в соответствующих органах.

Существуют следующие виды дарственной:

Дарственная на долю
Если собственник квартиры передаёт в дар целую квартиру родственнику, проблем обычно не бывает. Другое дело — когда владельцев несколько и один из них собирается подарить свою часть жилплощади другому, либо доля недвижимости отдаётся постороннему лицу по договору дарения.

В подобных ситуациях соглашение необходимо заверить у нотариуса. Так у одаряемых больше шансов отстоять свои права на подаренное имущество, ведь подобные сделки довольно легко оспорить в суде. Особенно это касается случаев, когда доля квартиры переходит в собственность посторонним людям, а не членам семьи.

В договоре дарения обязательно следует прописать размер передаваемой доли — например, 1/3, 1/6, 3/10 и так далее. 

Важный момент: так как сделка заключается на безвозмездной основе, согласия других сособственников на дарение своей части квартиры не требуется.

Дарственная на дом
Обычно дом и участок под ним выступают предметом одной дарственной, но всё же постройка и земля — отдельные объекты недвижимости, и нередко бывает так, что они принадлежат разным людям. В таком случае их дарение по отдельным договорам допускается только в исключительных ситуациях.
Если в договоре будет указано несколько объектов недвижимости, госпошлину придётся платить по каждому из них. Здесь речь идёт о суммах, которые надо внести за регистрацию перехода права на собственность. При этом в договоре полностью указываются все параметры передаваемого имущества: адрес, площадь, этажность, стройматериалы и прочее.

Договор дарения земельного участка
Передача в дар надела происходит по общим правилам — через оформление соответствующего договора и его регистрацию в Росреестре. В документе обязательно отражается точный адрес участка, его площадь, вид целевого назначения. Если же участок не размежёван, владельцу придётся сначала обратиться к кадастровому инженеру для получения межевого плана, а затем уже можно идти в Росреестр. Нотариальное заверение договора дарения земельного участка не требуется, но это касается лишь тех случаев, если в соглашении переходит в дар только надел.

Особый случай: договор дарения несовершеннолетнему
Часто дарственная оформляется на детей, и в таких случаях договор требует обязательного заверения у нотариуса. Другая ситуация — когда речь идёт о несовершеннолетних собственниках, которые хотят подарить кому-то своё имущество. Тут всё сложнее: подобные сделки не допускаются. В редких случаях опекуны или приёмные родители могут распоряжаться недвижимостью ребёнка, но исключительно с согласия органов опеки и попечительства. 

Когда дарят сразу. Родители использовали материнский капитал для покупки квартиры. По закону детям нужно выделить доли. Например, их можно подарить. Родители оформляют договоры дарения, и дети сразу становятся собственниками 10% в общей квартире. Прокуратура и пенсионный фонд спокойны.

Когда обещают подарить. Родители купили квартиру без материнского капитала. Пока они хотят сдавать ее в аренду, а дети получат недвижимость, когда вырастут. Чтобы в случае развода на эту квартиру никто не претендовал, родители оформляют договор дарения с условием — через пять лет собственниками квартиры станут дети.

Пообещать, что подарок перейдет после смерти дарителя, нельзя. В таких случаях нужно составлять завещание.

Дарение можно оформить устно или в письменной форме. Строгих правил нет. Передаете подарок — и в этот момент заключаете соглашение и исполняете его условия. Например, новую машину можно подарить, просто вручив ключи. Холодильник на свадьбу, Айфон на день рождения, деньги на рождение ребенка — все это дарят устно, без всяких договоров, нотариусов и регистрации сделки.

Вот когда дарение нужно оформлять письменно:

• Подарок — недвижимость. Письменный договор нужен для регистрации права собственности.
• Дарят не сразу, а только обещают. Например, бабушка обещает подарить квартиру внуку, когда тот закончит институт.
• Фирма дарит подарок дороже трех тысяч рублей.

Договор дарения можно написать от руки или набрать на компьютере. Письменное соглашение лучше составлять не только в обязательных случаях, но и когда дарите что-то дорогое или большую сумму. У вас будет подтверждение, что подарок получен по договору, а все его условия будут зафиксированы на бумаге.

Принимать крупные подарки тоже лучше по письменному договору. Тогда вам не придется доказывать налоговой, что 500 тысяч рублей вам правда подарили, или расплачиваться за подарок, если внезапно выяснится, что это и не подарок вовсе, а плата за услугу или заем.

Еще надежнее заверить документ у нотариуса, но за это придется заплатить пошлину.

Для того, чтобы правильно составить договор дарения, необходимо иметь в штате своей компании высококвалифицированного юриста. ЕВИДПО предлагает обучающие курсы по юриспруденции для тех, кто хочет лучше разбираться в правовых вопросах. Обучение проходит дистанционно, в удобном формате, позволяющем совмещать его с работой или просто не выходя из дома.

Все виды договоров дарения недвижимости оформляются ещё при жизни собственника и с согласия одаряемого. Кроме того, объект передаётся безвозмездно, а сделка регистрируется в Росреестре. После этой процедуры даритель полностью теряет свои права на недвижимость.